증여를 위해 이정도는 알자! 부담부 증여, 증여세, 증여취득세

증여를 위해 이정도는 알자! 부담부 증여, 증여세, 증여취득세

증여를 위해 이정도는 알자! 부담부 증여, 증여세, 증여취득세

부동산 관련 세부담 때문에 증여를 생각하시는 분들이 많습니다. 증여할 때 단순히 증여세만을 확인해야하는 것이 아닙니다.  참고적으로 축의금 증여세 증여 똑똑하게 하기 관련 정보는 여기서 확인하세요. 

 

부담부 증여 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것. 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 활용돼 왔다. 채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 증여를 하는 사람에게 과세하지 않는 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하게 된다. 또한 상대방이 조건을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있다. 부모 봉양을 조건으로 주택을 증여했는데 아들이 부모를 봉양하지 않으면 부모는 계약을 해제할 수 있다.

​

6억까지 배우자 증여의 경우 증여세는 없으나, 부동산 취득에 따른 취득세는 납부를 해야합니다. 일단 증여세율 확인하세요.  추가로 부부간 증여 취득세 증여세 [공동명의,세율,공제] 정보도 함께 보시면 도움됩니다. 

증여세율은 위와 같으나, 보통 인적공제를 통해 최대한 증여세를 줄이기 위해 노력합니다.

 

증여세 인적공제

배우자 : 6억원

직계비속 : 성인 5천만원, 미성년자 2천만원

직계존속: 5천만원

기타 친족(6촌이내 혈족, 4촌이내 인척): 1천만원

*10년 단위 공제

10억원 주택(시가)을 배우자 증여세는
10억 - 6억 = 4억 * 0.2 = 8천만원 - 1천만원(누진공제액) = 7천만원 입니다.

하지만 여기에 배우자의 주택 취득세는 납부해야 합니다. 즉 10억원의 주택을 취득하는 취득세를 납부해야 한다. 보다 자세한 정보는 아래를 참고하세요!

아래는 2020년 7월 취득세 최신 버전입니다.

 

2주택이 되면 증여 취득세는 엄청나게 늘게 되어 있습니다.

배우자가 이미 1주택 이상 이라면 증여시 취득세 부담 때문에 증여가 불가능 정도가 됩니다. 따라서 증여세 + 취득세가 증여시 발생하는 총 세금입니다. 

 

부담부증여

전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 포함하여 증여하는 방법입니다. 부동산 시가(실제거래가격, 공시가격아님)에서 부채만큼 차감하여 증여세를 과세합니다. 

 

​이 경우 문제는 채무금액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 납부해야 합니다. 부채의 이전 또한 소득이라는 개념으로 부과됩니다. ​

 예를들어
10억 주택에 5억의 전세보증금이 있는 경우, 10억 - 5억 = 5억에 대한 증여가 가능해서 배우자 증여의 경우 6억 인적공제 시 증여세는 없습니다. 하지만 5억에 대한 양도세(아래)와 증여받는 배우자의 취득세 부분은 납부해야 합니다. 

부담부증여의 채무는 후일 집중 관리대상으로 증여를 받는 사람이 자력으로 채무를 변제해야 한다는 것입니다.

​

따라서 부담부증여는 양도세 비과세 물건, 증여세 인적공제를 받아 오로지 취득세만을 부담해야하는 무주택 가족에게 하는 것이 가장 세금 부담이 적습니다. 

 

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