임차인 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 예방 확인사항
임차인 주거안정 지원을 위한 전세사기 피해 예방 확인사항 주택 임대차 계약시 전세사기를 예방하여 임차인(세입자)의 소중한 임차보증금을 보호하기 위해 반드시 확인해야 할 사항과 보증금 미반환 분쟁시 상황에 따른 단계별 대응 방법을 알려드립니다.
- 전세보증금 미반환 분쟁시 대응 방법
- 소송 등 법적절차 안내 활용 (전자소송, 내용증명, 주택임차권 등기신청 등)
주택임대차(전월세) 계약 전 확인사항 안내
□ 기본사항
○ 임대차(전세,월세)의 특징 : 낙성계약, 쌍무유상계약, 동시이행 관계
- 낙성계약(당사자 간 임대차에 대하여 합의되면 성립), 쌍무계약(주택의 인도와 차임의 지급)
○ 의사표시 통지 등 : 권한 있는 자(임차인)가 권한 있는 자(임대인)에게 하여야 함
○ 의사표시의 방법
- 구두, 전화, 문자, 카톡, 문서, 내용증명 등 어떤 방식이든지 상대방에게 도달하면 됨. 다만
분쟁을 방지하기 위해서는 입증할 수있는 방법으로 통지하고 보관(내용증명, 녹취, 문자주고 받기 등)
○ 임대차 기간 2년 보장 : 2년 미만의 임대차는 2년으로 봄(주택임대차보호법 제4조)
- 임대차 기간을 1년으로 계약한 경우 임차인은 2년을 임차할 수 있으며, 1년만 거주할 수 도 있음
○ 강행 규정 : 주택임대차보호법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음
○ 월세 연체와 해지 : 임차인의 월세 연체액이 2달분 월세에 달하는 때에는 임대인은 계약해지 가능
○ 주기적으로 등기부등본 발급 : 계약 이후 수시로 주택 등기부등본을 발급하여 소유자 변동 등 확인
※ 이하 주택임대차보호법을 ‘주임법’이라고 합니다.
□ 계약 전 조사 및 검토
○ 임차주택 물색 : 등기부등본, 건축물 대장 등 확인(미등기 여부, 불법건축물 여부 등)]
- 곰팡이, 누수, 보일러, 층간소음, 수전, 벽지, 타일, 전등, 도어락, 수도 및 전기 계량기
구분 등 임차주택의 상태 꼼꼼히 확인
○ 권리분석
- 주택 등기부 등본의 갑구, 을구를 확인하여 (가)압류, 가처분, 근저당, 전세권, 임차권 등 권리 제한 사항이 있는지 확인하고, 주택의 시세에서 선순위 채권을 공제한 금액이 보증금의 70% 이하인지 확인 (근저당 등 선순위 채권, 가압류 등의 권리제한이 있는 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있음)
○ 임차주택의 시세파악 : 임차주택의 시세를 확인하여 보증금이 시세의 60%~70% 이내 여부 확인
- 국토부 실거래공개시스템(http://rt.molit.go.kr/), 디스코-우리동네부동산(https://www. disco.re/) 등 에서 비교 조사
○ 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 확인 : 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF)
□ 계약체결 시 주의사항
1. (가)계약금
○ 가계약금
- 특약 등 특별한 사정이 없는한 임차주택을 찜할 목적으로 계약금의 일부를 임대인에게 지급하였으나, 계약이 진행되지 않으면 지급한 가계약금 반환 청구 가능함에도 임대인이 돌려주지 않는 경우가 많음
- 가계약금 지급시 계약이 진행하지 않으면, 반환해 준다는 확인을 임대인으로부터 받기 바람
○ 계약금
- 임대인과 임차주택, 보증금, 임대차기간, 계약체결일 등 임대차의 중요한 내용에 대하여 합의가 성 립한 경우 계약서를 작성하지 않아도 계약이 성립되었다고 볼 수 있음
- 계약 성립 후 임차인의 사정으로 계약을 해제하게 되면 계약금을 반환받지 못함
2. 임차주택 및 당사자 확인
○ 주소확인 : 등기부등본, 건축물 대장 등으로 임차주택의 주소 확인
- 구분 소유되는 집합건물(아파트, 다세대주택 등)은 지번뿐만 아니라 호실까지 계약서와 일치
- 미등기 주택의 경우 임차권등기 불가(쪼개지, 옥탑방 같이 등기에 없는 경우)
○ 보증금이 임차주택의 시세의 70% 이내, 선수위 채권 및 권리행사 제한 사항 조사
○ 임대인 확인 : 등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지 확인
- 공동소유 : 과반수 이상으로부터 임대차계약체결, 가능한 임대인 전부계약
- 법인소유 : 전세자금대출, 보증금 반환 보증보험 이용 제한, 체당금(3개월 체불임금 및 3년분 퇴직금)
- 신탁등기 : 신탁자가 법적 소유자(위탁자와 계약 할 경우 신탁원부 확인, 신탁자 및 우선수익자에게 보 증금이 보장되는지 확인)
- 대리인계약 : 위임장, 인감증명서 반드시 수령, 대리인 본인 확인
(계약서에 임대인 본인 인적사항, 연락처 반드시 기재, 본인과 통화하여 보증금과 월세 확인)
3. 계약서 내용 확인 (주의깊게 확인 필요)
○ 특약 확인 (본인한테 불리한 내용이 있는지 확인)
- 임대인의 수선의무를 임차인에게 부담시키는지?, 관리비 내역(수도료, 가스비, 인터넷 등 포함범위 확인, 빌트인 품목 확인, 주차비 등), 기타 불리한 조항 있는지 확인
○ 계약금, 보증금, 월세 지급에 대한 영수증(현금, 수표지급시 반드시 영수증 징수하여 보관)
- 가능한 임대인 본인 계좌로 입금(제3자 계좌입금시, 임대인으로부터 계좌입금의뢰서 및 영수증 수령)
○ 임대인 주민등록번호, 이름, 주소 등 확인(신분증 등으로 확인)
○ 현상태 유지 : 입주 전(잔금일, 확정일자신고일)까지 근저당 등 제한물권 등을 설정하지 않고, 이를 설정한 경우나, 근저당, 압류, 가압류 등을 한 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 반환 및 손해배상(중개보수 등) 한다는 특약 권장
○ 전세자금대출 : 대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 특약에 임차인이 신청하는 임대인 또는 임차주택 권리문제 등으로 전세자금대출이 불가할 경우 임대차계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약 권장
4. 대항력과 우선변제권
○ 대항력(주임법 3조) : 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리
- 요건 : 주택을 인도받아 점유 + 전입신고 => 다음날(0시)부터 효력 발생
- 주소지 주민센터에 전입신고
○ 우선변제권(주임법 3조의2) : 경매나 공매시 후순위 채권자보다 우선변제받는 권리
- 요건 : 대항력 요건(유지) + 확정일자 => 최종 효력이 발생한 날을 기준으로 함
- 확정일자 : 계약서 작성 후 임대차계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터 방문(등기소에서도 가능)
○ 소액보증금 우선변제(주임법 제8조) : 일정 보증금이하의 경우 일정금액을 선순위 채권보다 우선변제
- 요건 : 경매등기 전까지 대항력 요건 갖추어야 함
- 현재, 인천시의 경우 보증금 1억3천만원 이하의 경우 4천300만원까지 우선변제하나, 기준시점이 선순위 담보물권 설정일자에 의함으로 우선변제 금액이 변경될 수 있으며, 경낙대금의 1/2 범위에서 우선 변제
□ 입주 시 참고사항
○ 임차주택 기록하기 : 임차주택의 상태를 동영상 또는 사진을 찍어서 보관
- 원상회복 등 발생할 분쟁을 방지하기 위함
○ 임대인의 수선의무(민법 제623조) : 임대인은 임차인이 사용,수익할 수 있도록 유지해 줄 의무 부담
○ 임차인의 인용의무(민법 제624조, 제625조)
- 임대인이 주택의 보존행위(수선)를 할 경우 임차인은 이를 거절하지 못함
- 임차인의 의사에 반하여 수선행위를 하는 경우 이로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 경우 계약해지
○ 필요비 상환 청구(민법 제626조) : 임차주택의 보존에 관하여 지출한 비용, 임대인에게 상환 청구
○ 누수 등 하자발생 시 (민법 제627조) : 임대인에게 통지 및 보수 요청
- 손해가 발생한 경우 배상 청구, 사용하지 못한 부분에 대한 월세감액 청구, 수선해 줄 때까지 월세 지급 거절, 임차목적을 달성하지 못 할 경우 계약해지
※ 별 비용 들이지 않고 임차인이 손쉽게 수리할 수 있을 경우(소모품 등) 임차인이 비용으로 수선
○ 임차인의 통지의무 (민법 제634조) : 임차인은 하자 또는 권리침해가 있을 경우 즉시 임대인에게 통지
□ 계약갱신(재개약), 계약종료
1. 재계약의 종류 (민간임대주택의 경우 제외)
○ 당사자 합의 재계약 : 보증금 증감에 제한이 없음
○ 묵시적 갱신(주임법 6조)
- 임대인, 임차인 모두 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봄
○ 계약갱신 요구에 의한 갱신(주임법 6조의3)
- 임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 한 번 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못함
- 갱신요구하여 다시 임대차 된 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 임대차한 것으로 보며, 보증금이나 월세는 증액할 경우 5%를 초과하지 못함
- 임대인이 실거주 이유로 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 임대차한 경우 이사간 세입자에게 손해를 배상하여야 함
2. 임대차 종료
○ 합의임대차에 있어 만기 종료 (주임법 6조의3)
- 임대인은 종료일로부터 6개월전부터 2개월 전 사이의 기간에 갱신거절 통지
○ 묵시적 갱신, 계약갱신요구에 의한 갱신(주임법 6조의2, 6조의3 4항)
- 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력 발생
□ 보증금(주택) 반환, 원상회복
1. 보증금(주택) 반환
○ 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을, 임차인은 주택을 동시에 반환하여야 함
○ 임대차가 종료되어도 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계 존속(주택임대차보호법 제4조)
2. 보증금(주택)을 반환 받기 위한 법적 조치
○ 임차권등기명령 : 임대차가 끝나고 보증금을 돌려 받지 못한 경우 주택소재지 관할법원에 신청 ➜ 등기실행(등기부에 기재) ➜ 등기에 의하여 대항력과 우선변제권 유지
○ 보증금반환청구소송 : 지급명령 신청 또는 소송제기
- 포털에서 ‘나홀로 소송’ 조회하여 학습 후 ‘전자소송’에서 임차권등기명령 및 소송 진행
○ 대한법률구조공단 법률구조 : 지원대상자 무료 소송지원
- 지원대상자 주택임대차보증금관련 사건 중 소액임차인(인천 보증금 1억 3천만원 이하)으로 중위소득 125% 이하 모두 충족자
3. 원상회복
○ 임차인은 임대차가 종료될 때 원상에 회복하여 주택을 반환하여야 함(민법 제615조)
- 원상회복은 임차인의 고의, 과실에 의한 경우여야 하며, 통상의 손모에 해당할 경우 원상회복 의무 인정되지 않을 수 있음 (*손모 : 써서 닳아 없어짐)
○ 입주 시 주택의 상태를 꼼꼼히 기록(사진, 동영상)해두면 원상회복에 관한 분쟁을 방지 하는데 도움이 됨
○ 참고판례 : 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053
- 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.
□ 임대차계약 시 주요 확인 사항
| 분 류 | 내 용 | 참고자료 |
| 1. 임차주택 확인 | ㅇ 임차주택에 대한 정보 확인 | 건축물대장, 등기부등본 |
2. 권리분석 |
ㅇ 임차주택 매매시세 대비 적정 보증금 파악 ※ 신축빌라는 거래내역이 없어 시세파악이 어려운 경우가 많아 각별히 주의해야 하며 계약시 보증보험 가입 권장 ㅇ 담보물권을 공제한 후 적정 보증금 파악 ㅇ 장래 위험성 파악(임대인 세금체납 여부 등) |
국토부실거래시스템 /디스코 ※신축빌라는 주변 2~3개의 이상 중개업소에서 면밀한 비교 필요 등기사항증명서(등기부등본) 임대인 납세증명서 |
| 3. 임대인 확인 | ㅇ 신분증 진위확인 및 본인확인 | 주민등록증, 운전면허증 등 |
4. 대리인의 경우 |
ㅇ 인감도장을 날인한 위임장과 인감증명서 수령·확인 ㅇ 집주인과 영상통화하여 본인 확인 | 위임장, 인감증명서 |
5. 계약서 확인 |
ㅇ 임차주택 주소가 부동산등기부등본 및 건축물 대장과 일치 하는지? ㅇ 임대인 또는 대리인 인적사항, 징수서류 확인 ㅇ 계약서 본문 및 특약 내용 꼼꼼히 확인 |
등기부등본, 납세증명서 등 ※제한물권 설정, 세금체납 등 임차주택 권리관계 변동 재확인 건축물대장, 계약서 |
| 6. 대항력 우선변제권 |
ㅇ 계약서 작성 즉시 확정일자 부여 및 임대차 신고 ㅇ 전입신고 | 관할 주민센터 |
| 7. 임차주택 기록 하기 | ㅇ 임차주택 사진, 동영상 촬영하여 보관하기 |
- 전세보증금 미반환 분쟁시 대응 방법
- 소송 등 법적절차 안내 활용 (전자소송, 내용증명, 주택임차권 등기신청 등)
